Hoe komen we tot de huurverhoging 2019

Door de mogelijkheid te begrenzen om van iedere huurder de maximale huurverhoging te vragen is de huursombenadering ingevoerd.
De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar opgeteld van alle sociale huurwoningen.
Voor de stijging van de huursom geldt een maximale stijging van 1% plus inflatie per kalenderjaar van 1 januari tot 1 januari van het volgende jaar.
De huursomstijging wordt bepaald door:
• de jaarlijkse huurverhoging
• de huurverhoging van (op)nieuw verhuurde woningen (mutaties), dit wordt ook wel huurharmonisatie genoemd. De huur gaat dan direct naar de streefhuur.

Streefhuur:
De kwaliteit van de woning wordt bepaald door het aantal punten uit het Woning Waarderings Stelsel (WWS), het aantal punten van uw woning is terug te vinden op de achterzijde van je huuraanzegging van 2018.
Bij het gevonden aantal WWS-punten heeft de overheid aangegeven welke maximale huur hiervoor is toegestaan, 142 punten staat voor een maximale toegestane huur van € 721,24 en 172 WWS-punten voor € 881,66 (tabel 2019). Omnia Wonen past dit aan middels haar streefhuurbeleid, zo wordt een bepaald percentage van die maximale toegestane huur als netto huur betaald, de zogenaamde streefhuur.
Afhankelijk van uw woning en gemeente is er een streefhuur de woning vastgelegd bv 70%, dan is uw te betalen netto huur 70% van de max toegestane huur bij 142 punten bv € 504,85 en bij 172 punten € 617,60.

Huurverhogingen:
Jaarlijks bepaalt de overheid wat het percentage aan huursomstijging mag zijn, voor 2019 is het huurverhogingspercentage voor:
• Huurders met een huishoudinkomen minder dan € 42.436,- maximaal 4,1% (inflatie van 1,6% + 2,5%) en
• Huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 42.436,- , uitgezonderd aow-gerechtigden en huishoudens van 4 personen of meer, maximaal 5,6% dit wordt een inkomensafhankelijke huurverhoging genoemd (inflatie van 1,6% + 4%).

Het proces:
Sinds de invoering van de huursombenadering is er overleg geweest tussen Show en Omnia Wonen en afgesproken dat:

2/3 van de huursom zal komen uit de huurverhoging van de sociale huurwoningen en 1/3 uit de mutaties (verhoging direct naar de streefhuur bij (op) nieuw verhuurde woningen).
Huurders met een huishoudinkomen onder de € 42.436,- zijn de doelgroep en de huurders die meer verdienden dan de € 42.436 behoren tot de niet-doelgroep (te hoog inkomen voor een sociale huurwoning).
Iedereen minimaal de inflatie als huurverhoging krijgt en daar bovenop maximaal per doelgroep het toegestane percentage.
In het algemeen de huurverhoging wordt afgetopt op de streefhuur voor de doelgroep en voor de niet-doelgroep op de markthuur.
Zit uw huidige huur boven de streefhuur of markthuur dan wordt uw huur bevroren, zit uw huidige huur (ver) onder de streefhuur dan is een huurverhoging mogelijk, om uw huur te laten stijgen tot aan de streefhuur, met een percentage van wat maximaal jaarlijks is toegestaan.
In 2018 is door onze afspraken met Omnia Wonen de gemiddelde huurverhoging voor de doelgroep uitgekomen op 1,56% terwijl er 3,9% maximaal mogelijk was, onze verwachting is dat door het op deze manier toepassen van de huursombenadering steeds meer huurders op de streefhuur komen en dus alleen inflatie als huurverhoging hebben gehad.
Voor de niet-doelgroep is de gemiddelde huurverhoging 5,18% geweest.
Op dit moment denken we na over een adviesaanvraag voor de huursom en huurverhoging van 2019 om zo tot een bevredigend resultaat te komen voor onze achterban en dat zijn jullie als huurders van Omnia Wonen.
N.B.
Het resultaat van onze advisering is:
Huurverhoging Omnia Wonen voor de sociale huurwoningen:
• huishoudens met een inkomen tot en met € 42.436 (2017) – maximaal 1,85%
• huishoudens met een of meer bewoners vanaf de AOW-gerechtigde leeftijd – maximaal 1,85%
• huishoudens van vier of meer personen – maximaal 1,85%
• huishoudens met een inkomen hoger dan € 42.436 (2017) – maximaal 5,6%

Bij een huishoudinkomen onder de € 42.436 zorgt Omnia Wonen ervoor dat de huur door de huurverhoging niet hoger wordt dan de streefhuur.
Voor deze inkomensgroep geldt ook dat de netto huur wordt verlaagd tot de liberalisatiegrens (€ 720,42) als de huidige netto huur hoger is.
Bij een inkomen boven de € 42.436 zorgt Omnia Wonen ervoor dat de huur door de huurverhoging niet hoger wordt dan de markthuur.

Geliberaliseerde woningen:
Maximaal 2,6% waarbij op de markthuur wordt afgetopt.

Kamers, woonwagens&standplaatsen of bergingen&garages of parkeerplaatsen een huurverhoging van 1,6%.