3 nieuwe regels voor huurders: wat betekent dat voor u?
Er zijn drie nieuwe regels voor huurders ingegaan. Allereerst zijn vaste huurcontracten nu de norm. Daarnaast is voor de vrije sector de maximale huurverhoging vastgesteld. Verder is door de Wet betaalbare huur het puntenstelsel aangepast. Ook zorgt die wet voor een nieuw soort huurwoningen: de ‘middenhuur’. Die woningen vielen eerst onder de vrije sector, maar krijgen nu een maximale huurprijs.
1. VASTE CONTRACTEN
Vaste contracten zijn vanaf 1 juli de norm voor huurwoningen. Alleen in sommige gevallen mogen huurders tijdelijke contracten krijgen. Dan gaat het om studenten, huurders die door een verbouwing tijdelijk ergens anders wonen, mensen die doorstromen vanuit een instelling of opvang, gescheiden ouders die in de buurt van jonge kinderen willen wonen en nabestaanden met te weinig inkomen die in een huurhuis achterblijven. Ook huurders die na overlast een tweede kans krijgen, mogen wel een tijdelijk contract krijgen. Tijdelijke contracten die voor juli zijn getekend, veranderen niet door de wet.
2. HUURVERHOGING VRIJE SECTOR
De regels voor de jaarlijkse huurverhoging voor de vrije sector zijn tot mei 2029 vastgesteld. Elk jaar wordt gekeken naar de hoogte van de inflatie óf de hoogte van de gemiddelde stijging van de lonen. Het laagste percentage daarvan wordt verhoogd met 1 procent om de maximale huurverhoging vast te stellen. Voor de periode van 1 mei 2024 tot 1 januari 2025 is dat 5,5 procent.
Voorbeeld: De inflatie is 3,8 procent en de gemiddelde CAO-stijging is 6,1 procent. Dan geldt het percentage van de inflatie, omdat dat het laagste is. De huur mag dan met 4,8 procent worden verhoogd (3,8 procent van de inflatie + 1 procent extra).
Bij Omnia Wonen geldt bovendien een aanvullende regel: de huur mag daar niet meer stijgen dan het overheidspercentage voor sociale huur, dat meestal lager is. Dat heeft de SHOW in 2018 bereikt.
3. WET BETAALBARE HUUR
De grootste veranderingen komen door de Wet betaalbare huur. Allereerst is het puntenstelsel aangepast. Daarnaast geldt voor meer huurders een maximale huurprijs. Verder kunnen huurders uit de vrije sector nu ook naar de Huurcommissie.
Het puntenstelsel is bekend voor de meeste sociale huurders. Het aantal punten van het woningwaarderingsstelsel (WWS) geeft aan hoe goed een huurwoning is. Een groter huis krijgt bijvoorbeeld meer punten. Deze WWS-punten bepalen ook de huurprijs. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn. Maar er geldt ook een maximale huurprijs voor het aantal punten.
Veranderingen puntenstelsel
Vanaf 1 juli is het puntenstelsel veranderd. Zo telt het energielabel zwaarder mee. Een slecht geïsoleerd huis krijgt zelfs minpunten. Daarnaast krijgt een tuin of balkon nu meer punten, ook als u dat deelt met anderen. Verder telt de WOZ-waarde soms maar beperkt mee. Ook zijn er geen punten meer voor monumenten, maar mag bij die huizen de maximale huurprijs worden verhoogd met een bepaald percentage. Omnia Wonen verhuurt een aantal gemeentelijke monumenten. Daarvan mag de maximale huurprijs volgens het nieuwe WWS met 15 procent worden verhoogd. Monumenten krijgen trouwens geen minpunten voor een slecht energielabel.
Middenhuur
Het puntenstelsel met de maximale huurprijs geldt nu voor meer huurwoningen. Een deel van wat vrije sector was, valt nu onder de nieuwe groep ‘middenhuur’. In welke groep een woning valt, hangt af van het aantal punten, de huurprijs en wanneer een huurcontract is getekend. Met de nieuwe wet zijn er dus drie soorten huurwoningen ontstaan: sociale huur, middenhuur en vrije sector.
Overgangsregels
Het aangepaste puntenstelsel geldt meteen voor iedereen. Maar er zijn overgangsregels voor de maximale huurprijs. Onder de 143 punten geldt de maximale huurprijs nu voor woningen die al een sociale huurwoning waren. Voor huurwoningen uit de vrije sector die nu minder dan 143 punten halen, geldt de maximale huurprijs pas in juli 2025. Voor een woning tussen de 144 en 187 punten verandert de huurprijs alleen bij een nieuw contract. Boven de 186 punten is er geen maximale huurprijs en verandert er dus niets.
Wilt u precies weten wat de nieuwe wet voor u betekent? U kunt hier uw puntenaantal berekenen of de maximale huurprijs uitzoeken.
Huurcommissie ook voor vrije sector
Door de nieuwe wet kunnen alle huurders, dus ook uit de middenhuur en vrije sector, naar de Huurcommissie om de servicekosten te controleren. In 2024 kunnen huurders uit de vrije sector ook naar de Huurcommissie om een huurverhoging te toetsen.
