Advies jaarlijkse huurverhoging 2020

Advies jaarlijkse huurverhoging en resultaat van de korte flits enquête.

Zoals ieder jaar maakt Omnia Wonen een overzicht van haar inkomsten en uitgaven. De inkomsten bestaan hoofdzakelijk uit de huur die wij als huurders gezamenlijk opbrengen, de uitgaven bestaan vooral uit kosten voor personeel, onderhoud, rente en aflossing voor de leningen die gedaan zijn voor de nieuwbouwwoningen, investeringen in duurzaamheid, de (gemeentelijke) belasting voor de WOZ, de verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting (3 maanden huur van iedere woning).

Over het huurbeleid en de daarbij behorende huurverhoging voor 2020 heeft Omnia Wonen de SHOW om advies gevraagd. In onze bestuursvergadering is hierover gesproken en is er een korte flits enquête naar huurders uitgezet.

Uit onze gehouden enquête is gebleken dat;
Het duidelijk is dat een huurverhoging voor geen enkele huurder makkelijk is, ook in de geschreven reacties waren sommige huurders duidelijk dat voor hen een huurverhoging erg lastig is.

We hebben Omnia Wonen een advies gegeven over onder andere de jaarlijkse huurverhoging.
In het advies zijn meerdere punten meegenomen hieronder staan enkele van deze punten.

• In de circulaire over huurprijsbeleid staan beleidsvoornemens die in den Haag nog besloten moeten worden, hier wil de SHOW al in een eerder stadium overleg over plegen zodat bij de invoering Omnia Wonen al bekend zou zijn met ons standpunt en het dus snel toegepast zou kunnen worden.
• Bij het verlagen van de huur tot onder de liberalisatiegrens zal rekening gehouden moeten worden met de servicekosten die meetellen voor de huurtoeslag.
• Het combineren van het maatwerk van Omnia Wonen (huurverlaging) en de huurbevriezing van het sociaal huurakkoord.
• Dat de SHOW in de loop van 2020 met Omnia Wonen in overleg wil over het gehele huurbeleid voor de sociale huurwoningen en de vrijesector/geliberaliseerde woningen.

Wij verwachten dat van onze voorstellen dat voor de huurders die geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen de huurverhoging lager zal zijn dan de inflatie.

Reactie Omnia Wonen op het advies

Op ons gegeven advies op het beleid huursombeleid en jaarlijkse huurverhoging 2020 heeft Omnia Wonen een reactie gegeven.
In ons advies zijn we met het beleid akkoord gegaan, maximale toegestane huurverhoging voor de huurders met een inkomen boven de € 43.574,-, waardoor de “sociale” huurders minder dan wettelijk toegestaan zullen krijgen.
Verder zijn er een aantal vragen en opmerkingen gegeven.

• In de kamers liggen een aantal voorstellen die, indien ze voor 1 april behandeld zouden zijn, ook in het huurbeleid meegenomen hadden kunnen worden zoals:
  • Een hogere huurverhoging voor zeer lage huren (onder de € 300,-)
  • Na een huurverlaging die al drie jaar heeft geduurd een inhaalhuurverhoging voorstellen tot de oude huurprijs.
  • Bij nieuwe verhuringen maximaal 3 jaar een tijdelijke korting geven waardoor de huurprijs in die periode stapsgewijs naar de nieuwe (meestal hogere) gaat.

Hier wilde we als SHOW zo vroeg mogelijk met Omnia over praten.
U snapt dat vooral het laatste punt wij graag zouden willen zien zodat bv oudere huurders makkelijker kunnen doorstromen naar een kleiner maar vaak duurder voor hun geschikt huis.
Maar 1 april is niet gehaald dus op het kamerbesluit moet nog even gewacht worden.
Na de invoering zal hier met Omnia Wonen over gesproken worden.

• Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt vaak gesproken over het aftoppen op de markthuur.
  Maar de markthuur kan ook boven de maximale toegestane huur liggen en dan is de laatste de grens voor de huurverhoging.
  Deze tekstaanpassing komt in het huurbeleid 2020.
• Er zijn situaties mogelijk waardoor een huurder met zijn huur boven de liberalisatiegrens en daarna in aanmerking komt voor een huurverlaging tot aan die grens.
  De SHOW heeft Omnia Wonen geadviseerd om de huur zodanig onder de liberalisatiegrens te verlagen dat de servicekosten geen invloed hebben op de huurtoeslag.
  Omnia Wonen heeft toegezegd hier rekening mee te houden en de huur zodanig te verlagen dat de huurder bij gebruik van servicekosten recht krijgt op huurtoeslag.
• Omnia Wonen en de SHOW hebben al een afspraak over om in bepaalde gevallen huurverlaging tot onder de liberalisatiegrens toe te passen en sinds kort is er ook het sociaal huurakkoord van AEDES en de Woonbond en wij hebben geadviseerd om deze twee systemen te combineren en te gebruiken voor de huurverhoging 2020.
  Omnia Wonen neemt van beide systemen het beste als maatwerk voor de huurder.
• In de aanvraag is ook het advies gevraagd op de huurverhoging van de geliberaliseerde woningen, de SHOW heeft gevraagd om het genoemde percentage opnieuw te beoordelen.
  Het percentage voor de huurverhoging 2020 zal niet aangepast worden, in het nieuwe huurbeleid waar de SHOW en Omnia Wonen dit jaar over in gesprek gaan zal ook naar de geliberaliseerde woningen gekeken worden.

Zoals u op de website van Omnia Wonen kunt lezen zal de huurverhoging van 2020 doorgaan.